В Україні стартує черговий етап реформи ринку оренди житла. Верховна Рада України Верховна Рада України ухвалила у другому читанні законопроєкт №15111-д, який змінює підхід до оподаткування доходів від оренди нерухомості та пов’язаний із регулюванням цифрових платформ.
За словами голови профільного комітету парламенту Олени Шуляк Олена Шуляк, ключова мета змін — детінізація ринку, де значна частина угод роками існувала без офіційних договорів і сплати податків.
Чому держава зменшує податки
За офіційною логікою реформи, високі податкові ставки довгий час стимулювали власників житла уникати декларування доходів. У результаті ринок оренди в Україні залишався переважно «тіньовим», а держава недоотримувала значні надходження.
За даними, озвученими в обговоренні реформи, у 2024 році лише близько 900 громадян добровільно задекларували доходи від оренди. Ще приблизно 56 тисяч осіб працювали через фізичних осіб-підприємців на спрощеній системі оподаткування.
Для країни з великим житловим фондом такі показники фактично означають, що більшість угод відбувається без офіційної реєстрації.
Нова податкова модель: менше навантаження — більше легалізації
Ключова зміна полягає у зниженні загального податкового навантаження. За новою моделлю, разом із військовим збором, ефективна ставка становитиме близько 10%.
Раніше сумарний рівень оподаткування міг сягати значно вищих показників, що, за словами авторів реформи, відштовхувало власників від легального оформлення договорів.
Тепер очікується, що більш проста і зрозуміла ставка стане стимулом для переходу в правове поле, а також збільшить кількість офіційних договорів оренди.
Окремо наголошується, що власники житла самостійно подаватимуть річну декларацію та сплачуватимуть податки з отриманого доходу.
Частина ширшої житлової реформи
У парламенті підкреслюють, що податкові зміни є лише елементом ширшої трансформації ринку житла. Держава планує розвивати механізми соціальної оренди, однак для цього необхідно спочатку вивести ринок із тіні.
Без прозорого обліку договорів, за словами депутатів, неможливо ефективно впровадити адресні програми підтримки або регулювання орендних відносин.
Політична підтримка і розбіжності
Законопроєкт підтримали 241 народний депутат із 450. За нього проголосувала більшість парламенту, що дозволило ухвалити документ у цілому.
Водночас частина фракцій, зокрема «Європейська солідарність» та «Батьківщина», не підтримали ініціативу та не дали жодного голосу «за». Це свідчить про збереження політичних розбіжностей щодо того, наскільки ефективною буде запропонована модель детінізації.
Жорсткіші правила для тих, хто працює «в чорну»
Попри зниження податків, держава паралельно планує посилити відповідальність за нелегальну оренду. Йдеться про суттєві штрафи для тих власників, які продовжать здавати житло без договорів і декларування доходів.
Таким чином уряд намагається поєднати два підходи: з одного боку — зменшити фінансовий тиск, з іншого — зробити тіньовий ринок економічно невигідним.
Що це означає для власників житла
Фактично нова модель створює для орендодавців вибір: або працювати офіційно з помірною ставкою оподаткування, або ризикувати штрафами та юридичною відповідальністю.
Експерти ринку нерухомості зазначають, що успіх реформи залежатиме не лише від розміру податків, а й від ефективності контролю та простоти адміністрування.
Висновок
Зниження податку на оренду може стати одним із найпомітніших кроків у спробі легалізувати ринок житла в Україні. Проте реальний ефект реформи стане зрозумілим лише після того, як нові правила запрацюють на практиці — і покажуть, чи готові власники виходити з тіні навіть за більш вигідних умов.
